부동산 실무 과실로 임대차 계약금을 반환하고 계약 해제를 할 수 밖에 없었던 까닭? [김이령의 더 셀렉션]

국내 1호 시니어 이미지 메이킹 전문가 김이령

 

주거겸용 오피스텔은

호텔을 겸한 복합 빌딩이다.

일반 오피스텔은 사무실로만 사용할 수 있도록 설계가 되었지만, 주거겸용 오피스텔의 경우는 낮에는 사무 또는 작업, 공부 등 다목적으로 사용하고 밤에는 숙식까지 할 수 있도록 레지던스 호텔처럼 빌트인으로 설계가 되었다. 이용자가 출퇴근의 번거로움을 줄이고 하루의 일과나 생활 편의를 위해, 빌딩 내에서 이루어지는 편리성 때문에 변호사, 회계사, 세무사, 교수나 예술가 등 전문가와 사업자의 이용률이 높은 편이다. 중소기업들도 분양을 받거나 임차하고 있다. 현행 법상, 오피스텔은 건축물 분양에 관한 법률에 의해 업무용으로 사용하는 경우에는 주택법에 적용을 받는 일반 건물과는 달리 세금에 대한 혜택을 받게 된다. 다만, 업무용이 아닌 주거용으로 오피스텔을 사용하는 경우 종합 부동산세의 대상이 될 수 있으며 오피스텔 이외에 다른 주택을 소유하고 있다면 다주택자로 인정되어  처분 시 양도소득세가 중과될 수 있다. 사실상 주거용 오피스텔인지의 여부는 공부상( 법규)의 용도 구분 또는 사업자등록 여부와는 관계없이 주민등록 전입 여부와 오피스텔의 내부 구조  및 형태, 취사시설 등 거주시설의 구비여부 및 사용하는 용도 등을 종합해 판단한다. 

 

분당 정자동에 20평형 사업자용 오피스텔을 분양받아 8년 째 임대를 놓고있다.

 현재 거주하고 있는 임차 만기일이 9월 초였다. 현 임차인의 계약종료 의사를 듣고 부동산에 재 임대를. 놓은지 몇일 지나지 않아서 새로운 임차인이 계약을 희망한다는 연락을 받았다. 입주 날자와 들고남의 조건이 원활치는 않았지만  현 임차인과 모든 조건을 조율 해 놓았다는 보고를 받고 주 거래 부동산의 말만 믿고 임대차 계약서를 작성하게 되었다. 

위 오피스텔은 분양당시 일반 임대 사업자로 등록을 마치고  부가세 환급 혜택을 받았기 때문에 사업자만 대상으로 임대를  놓고있는 물건이다. 사업자에게 임대를 놓으면 업무용 상가로 간주가 되지만 임차인이 전입을 하게 되면 주택으로 전환되기 때문에 임대자 입장에서 거래 우선 조건은 주소 이전은 불가하다는 고지와 아울러 사업자만 계약이 가능하다는 조건 성사가 필수다. 두가지 내용을 특약사항에 명시하는 것은 기본이지만, 그럼에도 불구하고 계약을 위반하고, 임차인이 전입울 했을경우 임대자는 환급 받았던 부가세 잔여 세액중 일부액을 10년으로 환산해서 다시 과세함은 물론 2주택으로 포함시켜 매매시 양도소득세가 중과 될 수 있는 매우 중대한 계약이다. 수수료를 받고 계약진행을 해 주는 부동산이 짚어야 할 가장 중요한 업무는 사전 고지 후에도 한번 더 전입 불가 계약건임을 특약란에 기재했어야 하며, 임차인의 사업자등록상의 주소가 계약한 오피스텔로 주소변경 예정인지도 확인하지 않은 상태에서 계약이 진행되었다. 외국 법인을 가진 임차인은 그 약점을 뒤 늦게 알아 차리고 국내 임시 체류자의 거소지로 전입을 인정 해 주던가? 계약금 반환 조건으로 부동산 계약을 해제 해 달라고 부동산에다가 몇차례 전화로 겁박을 해 왔다고 들었다. 여기까지가 계약체결 하루만에 해지 해 줄 수 밖에 없는 웃지 못할 해프닝의 전말이다. 나중에 알게된 사실이지만, 임차인은 애초부터 사무용도가 아닌, 외국임원의 장기 투숙용도로 호텔비용도 절감할 겸, 임시로 거소할  주택을 찾고 있었던 것이다. 부동산의 실수로 작성된 임대차 계약서가 임차인들 에게는 호재로 작용 했던 것이다. 아마도 계약 잔금시까지 그 의도를 알지 못 했다면 주택으로 전환되어 의도치 않게 재산적 손실까지 입을 뻔했던 아찔한 계약이었다. 그럼에도 불구하고 임차인의 변심으로 계약 파괴를 요청하면 계약금은 환수하는게 당연 했지만 경우도 개념도 없는 계약금 반환 요구와 임시 거소자 외국인을 전입 시키려 했던 의도를 알게 된 이상 서둘러 계약금 반환 계약 해제에 동의를 해 주기로 했다. 부동산 계약 파기시 계약금 반환 조건에 대한 규정을 살펴보면 주택, 토지, 상가를 포함해, 임대인 측에서 단순변심으로 해제 시에는 배액 상환을 해야 하며, 임차인 측에서 단순 변심으로 해제 요청시에는 계약금을 포기해야 하는 정도는 부동산 상식이 아니던가? 계약금의 의미는 자신의 권리를 취득하려고 당사자 일방이 상대방에게 지급하는 금전적 절차이다. 그 의미는 채무 불이행 방지를 위해 계약금을 지불한 자가 계약을 이행하지 않을 경우 계약금을 받은 자는 위약금으로 환수 할 수 가 있다. 계약의 조건에는 해제권도 포함되어 있기 때문에 계약금을 포기하거나 배액을 상환하면 계약 해제는 가능한 일이다. 

 이번 계약건도 임차인의 변심으로 위약금을 환수하는게 당연 했으나 상식을 벗어난 무개념한 요구들에 대해 외국 법인을 상대로 불필요한 에너지를 낭비하고 싶지 않아서 나이스하게 계약 해제에 동의하게 되었던 것이다. 임차인 대리인과 다시 만나서 계약서를 회수하고 계약 해제 확약서에 대리 싸인을 받아놓은 상태다. 재산권 보호를 위해서 확약서 내용을 혼자준비 해야했다. 당연히 부동산에서 매도인의 법적 보호를 위해 챙겨야 하는 일머리 였지만, 계약서 회수만 하면 마무리가 되는 줄 알고 있는 부동산의 일 처리에 더 이상 기대감은 상실된 상태였고, 신뢰도 무너진 상태라, 문구에 대한 서툰 폼을 전전긍긍하며 스스로 작성 해 보았다. 기록된 내용은 개인적 입장에서 향후 잡음을 우려하는 마음으로 사실을 근거로 디테일 하게 작성된 아마추어 폼임을 참고로 보아주면 좋겠다. 

제목: 계약 해제 확약서, 물건지 주소, 계약 체결일, 계약 금액, 임대인 성명, 주민등록번호, 주소, 연락처, 임차인 법인 등록번호, 주소, 연락처, 임차인 대리 계약자, 연락처등을 기재했다. 

특약사항 항목에는 위의 계약은 임차인을 대신해서 대리인과 작성된 계약으로 계약금은 법인명으로 이체되지 않았으며 관리본부 대리인의 개인 계좌에서 가 계약금조로 이체된 계약임을 명시했고, 

계약 해제 사유 내용은 ~!!

첫 번째  

임대차 계약건에 대하여 

임대인과 임차인은
상호 합의하에 계약 해제함에 동의한다.

두 번째

임대인은 대리인의 개인 계좌에서

받은 가 계약금을

대리인의 계좌로 반환한다.

 

세 번째

임차인은 상기 계약 해제건에 대해

향후 어떠한 이의도 제기하지 않고

일체의 권리를포기함을
확약한다.

계약 해제일과 임대인 사인,'임차인의 법인명 옆에 대리 작성자 사인을 받고 추가로 대리인 자필로 내용을 적게했다.

' 본 계약서는 임차인측 대리 작성자로 법인 인감을 챙겨 나오지 못해 본 확약서에 대리로 싸인을 한다' 는 내용옆에 대리인 자필사인, 공인중개사 대표 사인까지 받아서 임차인측 계약서 회수 파일에 계약 해제 확약서를 첨부해 보관한 상태이다.

그렇게 웃지 못 할 해프닝은 2틀만에

일단락이 되었다.

 우리는 살아가면서 미래의 시간을 앞서서 가늠 해 볼 수는 없지만, 지난 시간들을 돌이켜 학습 해 볼 수는 있다. 이번 오피스텔 월세 계약진행 경로를 되짚어 보니, 부동산 업체는 거래 성사의 목적으로 입주 일정이 한달이나 갭이 있었는데도 현 임차인에게 이사날을 앞당겨 줄 수 있는지 양해까지 구하면서 거래 조건을 맞추려 했던 무리한 제안을 나는 또 열정이라는 가치로 인정을 해 주며 동의을 했던 점과 벽지 교체 요구건도 이번 기회에 산뜻한 느낌의 이미지로 컬러을 한번 바꿔보자라는 긍정적인 측면에서 순조롭게 협의를 해 주면서 평소때와 달리 신중치 못 하게 서둘렀던 나의 한심함에 자괴감이 올라왔다. 설상가상으로 임차인은 특약 조건이 누락된 약점을 빌미로 주소 전입이 않되는 줄 알면서도 주소 전입을 하겠다고 겁을 주며, 상대의 재산권을 존중 해 주지 않겠다는 위험한 계약서를 앞에 놓고, 고집 부리지 않고 서둘러 철회 한 선택이 탁월 했다는 알아차림의 시간이었다. 8년째 단지내 부동산이라는 이유로 부동산 대표의 실력이나 노련하지 못한 일머리를 알고 있었으면서도, 여러차례 아량을 베풀며 함께 리드해 가면서 방관으로 일관하며 매 해년 의뢰를 해 왔던 나의 안일함과 부동산에 대한 믿음과 신뢰에 대해 냉철하게 재 점검 해 보는 자숙의 시간이 되었다. 계약서 작성의 작은 실수가 자칫하면 다주택자로 중과세의 대상이 될 뻔한 중압감을 겪게했고 크라이언트에게 재산적 손실에 대한 위기상황까지 몰고간 부동산을 상대로 구상권 (다른 연대 채무자가 주된 채무자에게 상환을 요구할 수 있는 권리)을 청구하고 싶다는 마음도 잠시 들었지만, 큰 낭패를 막고 이쯤에서 임차인과 관계를 종료한 결과에 감사하기로 했다. 이틀간의 근심과 염려, 정신적 스트레스의 수업료를 지불하고 체득한 오피스텔 임대차 계약 해제 사례는 좀더 계약서를 잘 살펴야 한다는 경종을 울려주는, 내 삶에 값지고 귀한 경험 (해프닝)이었다.

선순환~!!
다시 한번 하늘을 우러러 

깊은 안도의 숨을

크게 한 번 내 쉬어 본다.

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